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◎ 指導案例35號
指導案例35號
發布人:夏天風律師 | 發布時間:2018-03-28 04:09:07 | 瀏覽次數:286327

廣東龍正投資發展有限公司與廣東景茂拍賣行有限公司

委托拍賣執行復議案

(最高人民法院審判委員會討論通過 2014年12月18日發布)

  關鍵詞 民事訴訟 執行復議 委托拍賣 惡意串通 拍賣無效

  裁判要點

  拍賣行與買受人有關聯關系,拍賣行為存在以下情形,損害與標的物相關權利人合法權益的,人民法院可以視為拍賣行與買受人惡意串通,依法裁定該拍賣無效:(1)拍賣過程中沒有其他無關聯關系的競買人參與競買,或者雖有其他競買人參與競買,但未進行充分競價的;(2)拍賣標的物的評估價明顯低于實際價格,仍以該評估價成交的。

  相關法條

  《中華人民共和國民法通則》第五十八條

  《中華人民共和國拍賣法》第六十五條

  基本案情

  廣州白云荔發實業公司(以下簡稱荔發公司)與廣州廣豐房產建設有限公司(以下簡稱廣豐公司)、廣州銀豐房地產有限公司(以下簡稱銀豐公司)、廣州金匯房產建設有限公司(以下簡稱金匯公司)非法借貸糾紛一案,廣東省高級人民法院(以下簡稱廣東高院)于1997年5月20日作出(1996)粵法經一初字第4號民事判決,判令廣豐公司、銀豐公司共同清償荔發公司借款160647776.07元及利息,金匯公司承擔連帶賠償責任。

  廣東高院在執行前述判決過程中,于1998年2月11日裁定查封了廣豐公司名下的廣豐大廈未售出部分,面積18851.86m2。次日,委托廣東景茂拍賣行有限公司(以下簡稱景茂拍賣行)進行拍賣。同年6月,該院委托的廣東粵財房地產評估所出具評估報告,結論為:廣豐大廈該部分物業在1998年6月12日的拍賣價格為102493594元。后該案因故暫停處置。

  2001年初,廣東高院重新啟動處置程序,于同年4月4日委托景茂拍賣行對廣豐大廈整棟進行拍賣。同年11月初,廣東高院在報紙上刊登擬拍賣整棟廣豐大廈的公告,要求涉及廣豐大廈的所有權利人或購房業主,于2001年11月30日前向景茂拍賣行申報權利和登記,待廣東高院處理。根據公告要求,向景茂拍賣行申報的權利有申請交付廣豐大廈預售房屋、回遷房屋和申請返還購房款、工程款、銀行借款等,金額高達15億多元,其中,購房人繳納的購房款逾2億元。

  2003年8月26日,廣東高院委托廣東財興資產評估有限公司(即原廣東粵財房地產評估所)對廣豐大廈整棟進行評估。同年9月10日,該所出具評估報告,結論為:整棟廣豐大廈(用地面積3009m2,建筑面積34840m2)市值為3445萬元,建議拍賣保留價為市值的70%即2412萬元。同年10月17日,景茂拍賣行以2412萬元將廣豐大廈整棟拍賣給廣東龍正投資發展有限公司(以下簡稱龍正公司)。廣東高院于同年10月28日作出(1997)粵高法執字第7號民事裁定,確認將廣豐大廈整棟以2412萬元轉給龍正公司所有。2004年1月5日,該院向廣州市國土房管部門發出協助執行通知書,要求將廣豐大廈整棟產權過戶給買受人龍正公司,并聲明原廣豐大廈的所有權利人,包括購房人、受讓人、抵押權人、被拆遷人或拆遷戶等的權益,由該院依法處理。龍正公司取得廣豐大廈后,在原主體框架結構基礎上繼續投入資金進行續建,續建完成后更名為“時代國際大廈”。

  2011年6月2日,廣東高院根據有關部門的意見對該案復查后,作出(1997)粵高法執字第7-1號執行裁定,認定景茂拍賣行和買受人龍正公司的股東系親屬,存在關聯關系。廣豐大廈兩次評估價格差額巨大,第一次評估了廣豐大廈約一半面積的房產,第二次評估了該大廈整棟房產,但第二次評估價格僅為第一次評估價格的35%,即使考慮市場變化因素,其價格變化也明顯不正常。根據景茂拍賣行報告,拍賣時有三個競買人參加競買,另外兩個競買人均未舉牌競價,龍正公司因而一次舉牌即以起拍價2412萬元競買成功。但經該院協調有關司法機關無法找到該二人,后書面通知景茂拍賣行提供該二人的競買資料,景茂拍賣行未能按要求提供;景茂拍賣行也未按照《拍賣監督管理暫行辦法》第四條“拍賣企業舉辦拍賣活動,應當于拍賣日前七天內到拍賣活動所在地工商行政管理局備案,……拍賣企業應當在拍賣活動結束后7天內,將競買人名單、身份證明復印件送拍賣活動所在地工商行政管理局備案”的規定,向工商管理部門備案。現有證據不能證實另外兩個競買人參加了競買。綜上,可以認定拍賣人景茂拍賣行和競買人龍正公司在拍賣廣豐大廈中存在惡意串通行為,導致廣豐大廈拍賣不能公平競價、損害了購房人和其他債權人的利益。根據《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第五十八條、《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱《拍賣法》)第六十五條的規定,裁定拍賣無效,撤銷該院2003年10月28日作出的(1997)粵高法執字第7號民事裁定。對此,買受人龍正公司和景茂拍賣行分別向廣東高院提出異議。

  龍正公司和景茂拍賣行異議被駁回后,又向最高人民法院申請復議。主要復議理由為:對廣豐大廈前后兩次評估的價值相差巨大的原因存在合理性,評估結果與拍賣行和買受人無關;拍賣保留價也是根據當時實際情況決定的,拍賣成交價是當時市場客觀因素造成的;景茂拍賣行不能提供另外兩名競買人的資料,不違反《拍賣法》第五十四條第二款關于“拍賣資料保管期限自委托拍賣合同終止之日起計算,不得少于五年”的規定;拍賣廣豐大廈的拍賣過程公開、合法,拍賣前曾四次在報紙上刊出拍賣公告,法律沒有禁止拍賣行股東親屬的公司參與競買。故不存在拍賣行與買受人惡意串通、損害購房人和其他債權人利益的事實。廣東高院推定競買人與拍賣行存在惡意串通行為是錯誤的。

  裁判結果

  廣東高院于2011年10月9日作出(2011)粵高法執異字第1號執行裁定:維持(1997)粵高法執字第7-1號執行裁定意見,駁回異議。裁定送達后,龍正公司和景茂拍賣行向最高人民法院申請復議。最高人民法院于2012年6月15日作出(2012)執復字第6號執行裁定:駁回龍正公司和景茂拍賣行的復議請求。

  裁判理由

  最高人民法院認為:受人民法院委托進行的拍賣屬于司法強制拍賣,其與公民、法人和其他組織自行委托拍賣機構進行的拍賣不同,人民法院有權對拍賣程序及拍賣結果的合法性進行審查。因此,即使拍賣已經成交,人民法院發現其所委托的拍賣行為違法,仍可以根據《民法通則》第五十八條、《拍賣法》第六十五條等法律規定,對在拍賣過程中惡意串通,導致拍賣不能公平競價、損害他人合法權益的,裁定該拍賣無效。

  買受人在拍賣過程中與拍賣機構是否存在惡意串通,應從拍賣過程、拍賣結果等方面綜合考察。如果買受人與拍賣機構存在關聯關系,拍賣過程沒有進行充分競價,而買受人和拍賣機構明知標的物評估價和成交價明顯過低,仍以該低價成交,損害標的物相關權利人合法權益的,可以認定雙方存在惡意串通。

  本案中,在景茂拍賣行與買受人之間因股東的親屬關系而存在關聯關系的情況下,除非能夠證明拍賣過程中有其他無關聯關系的競買人參與競買,且進行了充分的競價,否則可以推定景茂拍賣行與買受人之間存在串通。該競價充分的舉證責任應由景茂拍賣行和與其有關聯關系的買受人承擔。2003年拍賣結束后,景茂拍賣行給廣東高院的拍賣報告中指出,還有另外兩個自然人參加競買,現場沒有舉牌競價,拍賣中僅一次叫價即以保留價成交,并無競價。而買受人龍正公司和景茂拍賣行不能提供其他兩個競買人的情況。經審核,其復議中提供的向工商管理部門備案的材料中,并無另外兩個競買人參加競買的資料。拍賣資料經過了保存期,不是其不能提供競買人情況的理由。據此,不能認定有其他競買人參加了競買,可以認定景茂拍賣行與買受人龍正公司之間存在串通行為。

  鑒于本案拍賣系直接以評估機構確定的市場價的70%之保留價成交的,故評估價是否合理對于拍賣結果是否公正合理有直接關系。之前對一半房產的評估價已達一億多元,但是本次對全部房產的評估價格卻只有原來一半房產評估價格的35%。拍賣行明知價格過低,卻通過親屬來購買房產,未經多輪競價,嚴重侵犯了他人的利益。拍賣整個樓的價格與評估部分房產時的價格相差懸殊,拍賣行和買受人的解釋不能讓人信服,可以認定兩者間存在惡意串通。同時,與廣豐大廈相關的權利有申請交付廣豐大廈預售房屋、回遷房屋和申請返還購房款、工程款、銀行借款等,總額達15億多元,僅購房人登記所交購房款即超過2億元。而本案拍賣價款僅為2412萬元,對于沒有優先受償權的本案申請執行人毫無利益可言,明顯屬于無益拍賣。鑒于景茂拍賣行負責接受與廣豐大廈相關的權利的申報工作,且買受人與其存在關聯關系,可認定景茂拍賣行與買受人對上述問題也應屬明知。因此,對于此案拍賣導致與廣豐大廈相關的權利人的權益受侵害,景茂拍賣行與買受人龍正公司之間構成惡意串通。

  綜上,廣東高院認定拍賣人景茂拍賣行和買受人龍正公司在拍賣廣豐大廈中存在惡意串通行為,導致廣豐大廈拍賣不能公平競價、損害了購房人和其他債權人的利益,是正確的。故(1997)粵高法執字第7-1號及(2011)粵高法執異字第1號執行裁定并無不當,景茂拍賣行與龍正公司申請復議的理由不能成立。  

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