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◎ (2014)珠中法民三終字第459號
(2014)珠中法民三終字第459號
發布人:夏天風律師 | 發布時間:2018-03-29 05:41:53 | 瀏覽次數:260997

廣東省珠海市中級人民法院

2014)珠中法民三終字第459

上訴人(原審原告):葉進祥,男,1964722日出生,漢族,戶籍所在地:珠海市斗門區,現住珠海市香洲區。

被上訴人(原審被告):唐純英,女,19701014日出生,漢族,戶籍所在地:珠海市香洲區香洲人民西路80012802房,現住珠海市金灣區。

被上訴人(原審被告):珠海市精彩人生電腦網絡有限公司,住所地:珠海市南屏鎮。

法定代表人:黃國勁。

兩被上訴人的共同委托代理人:夏天風,廣東益諾眾承律師事務所律師。

上訴人葉進祥與被上訴人唐純英、珠海市精彩人生電腦網絡有限公司(以下簡稱精彩人生公司)租賃合同糾紛一案,葉進祥不服珠海市香洲區人民法院作出的(2013)珠香法灣民一初字第249號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

原審法院經審理查明,20074月,葉進祥從珠海市香洲區南屏貿易貨棧處承租了位于珠海市南屏東大街一號樓二、三層,珠海市南屏東大街一號樓二、三層未辦理權屬證書,實際使用人為珠海經濟特區南屏企業集體公司,該公司委托珠海市香洲區南屏貿易貨棧對上述房產進行管理出租。2007525日,唐純英與葉進祥簽訂一份《租賃合同書》,約定葉進祥將位于珠海市南屏東大街1號大樓三樓960平方米、四樓230平方米租給精彩人生公司經營網吧使用,租賃期間:2007525日至2010630日,履約保證金為人民幣61880元,每月租金為30940元,每月5號前支付租金,逾期支付滯納金,滯納金計算方法為:拖欠天數乘以欠繳租金總額10%;合同到期后如葉進祥不改變物業功能或不進行拆遷改建,租賃合同順延兩年,順延合同期每月租金價格在原合同的基礎上上浮7%;該合同的抬頭注明承租人為唐純英個人,并表明了唐純英的身份證號碼,在合同落款處,唐純英在代表人處簽名,乙方注明為精彩人生電腦網絡有限公司。合同簽訂并履行至2008630日,葉進祥及唐純英、唐建斌共同確認以200831日至2008630日欠付的租金余額10萬元抵付葉進祥的出資,200871日,葉進祥與精彩人生公司的兩個股東唐純英、唐建斌簽訂一份《合作經營意向書》,約定:唐純英、唐建斌以精彩人生公司現有資產作價人民幣160萬元計算投資款,葉進祥另外投入80萬元作投資款(出資方式為:三天之內支付現金50萬元,一個月內付20萬元,200831日至2008630日欠付的租金余額10萬元抵付葉進祥的出資10萬元),精彩人生公司股東由兩人變為三人,股權比例為:唐純英占34%、唐建斌占33%、葉進祥占33%。同日精彩人生公司與葉進祥重新簽訂一份《租賃合約》,該《租賃合約》約定:精彩人生公司每月應交的租金定為每平方米l2元,租賃面積確定為900平方米,每月租金合計為10800元,租期為200871日至2016631日,合約還特別約定,租賃期間,葉進祥不得以任何理由提高租金,更不得以任何理由把承租的物業單方面租給他人或終止合約,否則,由此給精彩人生公司造成的損失概由葉進祥負責賠償。在《租賃合約》上,唐純英作為承租方代表簽名,精彩人生公司則加蓋公章。對于該份合同葉進祥解釋為雙方非真實意思表示,僅僅是配合精彩人生公司辦理行政手續使用,合同也并未履行,雙方之間仍然按照《租賃合同書》履行;唐純英、精彩人生公司解釋認為,在葉進祥成為精彩人生公司的股東后,基于合作關系,葉進祥自愿給以租金優惠,雙方的意思表示真實。2008715日,唐純英、唐建斌協助葉進祥辦理了股權變更登記手續,葉進祥取得精彩人生公司股權的33%。200841日前,租金由唐純英按照合同約定向葉進祥繳納,月租金標準,200710月前為月租30000元,200711月起按月租31000元支付。在葉進祥入股后,原審庭審中雙方共同確認:20096月起,葉進祥以股東身份直接在精彩人生公司經營收入中按月租31000元扣除租金,一直到20126月,20126月當月以31000元計算,尚欠9083元,已收取了21917元,葉進祥請求自20127月起按月租33170元計算租金。雙方共同確認:葉進祥及精彩人生公司分別與珠海經濟特區南屏企業集體公司簽訂的租賃合同并非當事人真實意思表示,只是為了協助精彩人生公司辦理登記備案手續。20132月,葉進祥委托律師向唐純英發出律師函,稱雙方2007525日簽訂的《租賃合同書》于2010630日到期,提出解除與唐純英的租賃合同,要求唐純英付清欠付的租金并騰退物業。

二、原審法院依照時間順序認定合同效力,作出的認定必然自相矛盾。1.在原審庭審過程中,葉進祥與唐純英、精彩人生公司均確認唐純英、精彩人生公司與珠海經濟特區南屏企業集團公司簽訂的租賃合同是辦理登記備案手續之用,既然葉進祥與唐純英、精彩人生公司對《租賃合同書》與《租賃合約》存在爭議,原審法院為何不引用登記備案的租賃合同作出認定,反而使用存在爭議的《租賃合約》作為認定本案的依據?2.在《租賃合約》簽訂之后,葉進祥仍依據2007525日的《租賃合同書》每月收取租金30940元,直至《租賃合同書》約定的期限屆滿,在此期間,唐純英與精彩人生公司未提出任何異議,唐純英作為精彩人生公司的股東,明知葉進祥每月從精彩人生公司扣取30940元的租金,仍未提出異議,反而默認葉進祥從精彩人生公司扣除租金至合同期滿,因此原審法院認定唐純英20087月退出租賃合同,《租賃合同書》履行終止,沒有事實依據,明顯錯誤。

唐純英、精彩人生公司二審辯稱,原審判決符合客觀事實,邏輯嚴密。1.葉進祥以唐純英和精彩人生公司長期未提出異議為由認為應采納《租賃合同書》,但實際上精彩人生公司先后共簽訂了四份租賃合同,《租賃合同書》是為向工商局備案而簽訂。2.葉進祥既向精彩人生公司收取租金,其本身亦是精彩人生公司的股東,從公司分紅獲利,因此原審法院對合同的采信所作的認定符合邏輯,本案不能簡單的運用證據規則進行推斷。3.葉進祥作為精彩人生的股東,以收取租金的方式把持住了公司的財務。由于葉進祥委托精彩人生公司起訴二樓的網吧,從此可以看出葉進祥與精彩人生公司之間存在同盟關系,是利益共同體,即精彩人生公司有求于葉進祥將二樓的網吧趕走,因此原審法院認定租金相抵符合常理,唐純英和精彩人生公司不提出異議亦合理。

唐純英、精彩人生公司二審未提交新證據。

葉進祥二審期間提交如下證據:20096月、10月、12月,20102月、7月,20111月、5月、7月、8月流水賬記錄本、分紅收款收據及2010312日租金收款收據,證明葉進祥從20096月才開始用網吧收入抵頂租金,網吧每天的收入都有記載,記賬人為唐純英的哥哥唐建斌的妻子宋蘭云,賬本上記載了扣除房租的情況,且有股東簽名,葉進祥并沒有把持財務。

上列證據,經質證,本院審查認為,該證據來源合法,內容真實,且與本案有關聯和起到證明案件事實的作用,本院予以認定。

本院經審理查明,精彩人生公司與葉進祥均確認20087月至20095月期間,精彩人生公司以現金方式按每月3萬多元的標準向葉進祥交納租金。從20096月起,葉進祥則從精彩人生公司的經營收入中按月扣除租金。根據賬本記載,20091111日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取200910月、11月的租金56000元,唐純英、唐建斌、葉進祥各分得利潤44216元,唐純英、唐建斌、葉進祥均在賬本上簽名,并出具分得利潤的收據。201019日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取200912月及20101月的租金56000元,黃杰義、唐建斌、葉進祥各分得利潤39803.5元,黃杰義、唐建斌、葉進祥均在賬本上簽名,并出具分得利潤的收據。2010312日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取20102月、3月的租金56000元,唐純英、宋蘭云、葉進祥各分得利潤31045元,唐純英、宋蘭云、葉進祥均在賬本上簽名,并出具分得利潤的收據,而且均在載明收到精彩人生公司20102月、356000元房租款的收據上簽名。2010816日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取20107月、8月的租金66340元,宋蘭云、黃杰義、葉進祥各分得利潤42228元,均在賬本上簽名,并出具分得利潤的收據。20101212日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取201010月、11月的租金各33170元,宋蘭云、黃杰義、葉進祥各分得利潤32864元,并出具分得利潤的收據。2011222日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取201012月及20111月的租金各33170元,宋蘭云、黃杰義、葉進祥各分得利潤18836元,宋蘭云、黃杰義出具分得利潤的收據。2011428日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取20112月、3月的租金各33170元,宋蘭云、黃杰義、葉進祥各分得利潤18836元,并出具分得利潤的收據。201173日,葉進祥從精彩人生公司經營收入中扣取20115月的租金33170元,唐建斌、黃杰義、葉進祥各分得利潤23050元,并出具分得利潤的收據。葉進祥陳述黃杰義為唐純英的丈夫,宋蘭云為唐建斌的妻子,2009年及2010年部分月份扣除月租金28000元是因為網吧附近修路遂減免了部分租金。

本院二審查明的其他事實與原審查明的事實基本一致,對原審查明的事實本院予以確認。

本院認為,根據葉進祥上訴的事實和理由,各方當事人爭議的焦點包括以下兩方面:1.租金標準;2.租金的承擔主體。

關于租金的標準問題。

關于租金標準,各方當事人爭議主要集中在履行的是唐純英與葉進祥于2007525日簽訂的《租賃合同書》還是精彩人生公司與葉進祥于200871日簽訂的《租賃合約》。葉進祥主張雙方履行的是《租賃合同書》,唐純英和精彩人生公司則辯稱由于葉進祥入股精彩人生公司,故降低租金標準,雙方履行的是《租賃合約》,之所以每月仍按3萬多元的標準扣除租金是因為葉進祥把持精彩人生公司的網吧財務。本院認為,雖然《租賃合約》簽訂時間在后,但是唐純英及精彩人生公司均確認20087月至20095月期間,精彩人生公司以現金方式按每月3萬多元的標準向葉進祥交納租金。從20096月起,葉進祥則從精彩人生公司的經營收入中按月扣除租金。根據葉進祥提供的20096月之后的財務賬本,精彩人生公司每月從網吧營業收入中扣除租金以向葉進祥交租,租金標準在2009年及2010年部分月份為28000元,從20107月開始一直按每月33170元的標準支付,如200910月至12月,20101月至12月,201113月及5月租金的扣除及利潤分配由唐純英及唐建斌、葉進祥簽名確認,并且唐純英、唐建斌出具了收取利潤的收據,因此本院據此認定葉進祥從精彩人生公司的網吧收入中按每月28000元或33170元的標準扣取租金得到了該公司其他股東的確認,唐純英及精彩人生公司辯稱因葉進祥入股公司而降低租金標準并且葉進祥控制公司財務缺乏事實依據,本院不予采信,葉進祥主張實際履行的是《租賃合同書》的租金標準,證據充分,本院予以采信,原審法院對此認定有誤,本院予以糾正。

第二,關于租金的承擔主體問題。

雖然《租賃合同書》的抬頭承租方載明為唐純英,但該合同的落款處卻載明乙方為精彩人生電腦網絡有限公司,唐純英僅在代表人處簽名。實際上,該租賃的場地一直由精彩人生公司使用,葉進祥從20096月起亦是直接從精彩人生公司的營業收入中扣除租金,而非從唐純英個人處收取,例如葉進祥提供的2010312日的租金收據,亦是載明收取精彩人生公司的租金。簽訂合同時唐純英是精彩人生公司的法定代表人,因此唐純英及精彩人生公司主張唐純英是代表精彩人生公司簽訂租賃合同書,是履行職務的行為,有事實和法律依據,本院予以采信,故精彩人生公司作為承租人應當向葉進祥支付租金,葉進祥要求唐純英承擔連帶支付責任,缺乏事實和法律依據,本院不予支持。

關于欠付租金的數額,葉進祥主張20126月欠9083元,20127月起按每月33170元計至搬離之日。本院認為,首先,因葉進祥及唐純英、精彩人生公司均確認20126月以31000元計算,尚欠租金9083元,故本院對葉進祥主張20126月欠9083元予以認定。其次,由于201310月精彩人生公司歇業,但未清場,直至201473日才搬離,因此從201271日至201473日精彩人生公司應當支付租金。對于20127月之后的租金標準,由于200711月起精彩人生公司按每月31000元的標準支付租金,按租賃合同書的約定,合同期滿后,租金在原合同基礎上上浮7%,即每月33170元,且從葉進祥的賬本顯示,葉進祥從20107月開始一直按每月33170元的標準收取租金,因此從201271日至201473日,精彩人生公司應按每月33170元支付租金,共計798220元(33170×24月+33170÷31×2天)。

關于滯納金的問題。《租賃合同書》約定每月5號前支付租金,逾期則支付滯納金,滯納金計算方法為拖欠天數乘以欠繳租金總額的10%,對此本院認為,精彩人生公司未按合同約定按期支付租金,理應承擔違約責任,葉進祥要求支付滯納金有事實和法律依據,本院予以支持,但是合同約定的滯納金計算標準明顯過高,本院酌定精彩人生公司按中國人民銀行同期一年期貸款利率從當月6日起以拖欠租金的數額為本金計算滯納金。

綜上所述,葉進祥上訴部分有理,本院對其有理之訴求予以支持,對其無理之訴求予以駁回。原審判決認定事實確有不清,適用法律不當,本院予以改判。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項的規定,判決如下:

一、撤銷珠海市香洲區人民法院(2013)珠香法灣民一初字第249號民事判決;

二、珠海市精彩人生電腦網絡有限公司于本判決生效之日起十日內向葉進祥支付租金798220元及滯納金(從20126月起,以當月所欠租金數額為本金,自當月的6日起按中國人民銀行同期一年期貸款利率計至實際付清之日)。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務或其它義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息或支付遲延履行金。

一審案件受理費人民幣7464元及二審案件受理費人民幣7464元,均由珠海市精彩人生電腦網絡有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長  曾藝能

代理審判員  王 芳

代理審判員  庹 佳

二〇一四年十一月二十日

書 記 員  黃小珊

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