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◎ 通過中介購買二手房的程序是怎樣的
通過中介購買二手房的程序是怎樣的
發布人:夏天風律師 | 發布時間:2019-05-20 11:24:35 | 瀏覽次數:785
     當下二手房的買賣大熱,不用長期貸款,減少債務的情況下,在未來的一段時間仍具有很大的市場潛力。無論購房者是通過哪種方式找的房子,建議都要注重產權問題。那么,二手房出售交易流程是怎么樣的呢?現由小編為大家介紹。

  一、二手房出售交易流程之買賣雙方經中介撮合達成交易意向

  對于買賣雙方:要選擇“證照齊全”、誠信規范的中介機構,證照包括工商營業執照和房地產中介服務機構資質備案。

二手房出售交易流程

  對于賣方:可以在多家中介機構放盤。放盤時,要謹慎看好委托書中各項條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙,應要求中介機構出具鑰匙收據(機構蓋章),還可以要求中介每次帶客看房的具體時間,以防房屋或財務受損時能確認責任。

  對于買方:要先了解清楚限貸限購的政策。

  二、二手房出售交易流程之產權調查

  產權調查也就是業內所說的“查冊”,即查證房地產的權屬狀況。通過查冊,你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

  三、二手房出售交易流程之簽合同交定金

  1、定金

  (1)定金一般交給業主,不可退,金額一般為房價的1%-10%。

  (2)如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。

  (3)如簽約后樓價行情上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。

  2、簽合同

  (1)應中介和買賣3方都在場。

  (2)如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

  (3)如果房屋有租約,應該與租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

  (4)如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外,合約中需注意明確各項的付款方式和條件、過戶時間、交易稅費的承擔方式及可能出現的違約情況。

  四、二手房出售交易流程之評估

  除了找銀行評估,其實買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后,去尋找按揭公司。然后按揭公司會安排人過來評估,評估出來了之后做按揭。

  五、二手房出售交易流程之賣家贖契、涂銷和遞件

  贖契是業主方的責任,針對業主房貸沒有還完的情況。

  其中贖契主要有3種操作方式:賣家用買方的首付款來付清剩余貸款、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸。

  (這里建議買家不要拿現金直接給賣方贖契。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒很大的風險。)

  涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產抵押登記,產權轉移申請即“遞件”,是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核,審核成功領取回執。涂銷和遞件最好同時申請,可節約時間。

  六、二手房出售交易流程之簽署申請貸款合同、辦理按揭

  (1)去銀行做貸款申請,需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同,獲得同意貸款書。

  (2)如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

  (3)為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

  七、二手房出售交易流程之付首期及資金托管

  一般情況下,按合同約定遞件成功后,業主就會要求交首期款了,目前房管局建議最好使用銀行資金托管(不過不是強制要求,買賣雙方可協商而定)。

  八、二手房出售交易流程之交房

  交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。

  二手房屋在買賣時候手續相對麻煩,但是為了自己的權益建議大家還是要選擇正規中介銷售的二手房,避免自己上當受騙。在選購時候大家要注意看房屋的質量,看房屋的戶型等。二手房出售交易流程,小編為大家介紹到這里,希望對大家有所幫助。
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