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◎ 沒有房產證的單位內部開發房買賣合同效力的認定
沒有房產證的單位內部開發房買賣合同效力的認定
發布人:夏天風律師 | 發布時間:2012-07-23 03:53:01 | 瀏覽次數:94483
河南鄭州中院判決趙麗訴羅鳳仙房屋買賣合同糾紛案
 

案情

2006年8月21日,羅鳳仙與趙麗簽訂一份《房屋轉讓協議書》。羅鳳仙自愿將本單位內部開發的一套房屋轉讓給趙麗。由趙麗支付該住宅所有集資費用,趙麗以羅鳳仙的名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成;該房屋所有權、使用權實際歸趙麗所有。羅鳳仙、趙麗在簽訂本協議書當日,趙麗支付羅鳳仙房屋轉讓費人民幣2萬元,并分次支付了該房屋25.47萬元的房款。2010年,羅鳳仙要求將所轉讓房屋收回,在多次協商不成的情況下,趙麗向鄭州市中原區人民法院提起訴訟,要求確認雙方簽訂的房屋轉讓協議書合法有效。

被告羅鳳仙辯稱,該房屋系單位內部開發房屋,買賣須經本單位同意,但雙方的房屋買賣行為沒有經過單位同意,且雙方在簽訂買賣協議時,該房屋尚未辦理房產證,被告無權處分該房屋,所以房屋買賣合同協議無效。

裁判

鄭州市中原區人民法院經審理認為:趙麗與羅鳳仙雖簽訂房屋轉讓協議書,但當時羅鳳仙并未出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權證,雙方協議“原告以羅鳳仙名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成”,這實際上是羅鳳仙同意將其購房資格予以轉讓。本案中,羅鳳仙所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。羅鳳仙對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,原告亦為此支付羅鳳仙2萬元,房屋轉讓協議書系原告與羅鳳仙自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此原告要求確認原告與被告簽訂的房屋轉讓協議書合法有效。

中原區人民法院判決:原告趙麗與被告羅鳳仙房屋轉讓協議書有效。

一審宣判后,被告羅鳳仙不服,提起上訴。

鄭州市中級人民法院經審理認為,趙麗與羅鳳仙簽訂的房屋轉讓協議書并不違反法律、行政法規的強制性規定,是雙方的真實意思表示,應為合法。羅鳳仙的上訴理由無事實、法律依據,原審法院認定事實清楚,適用法律正確,程序合法,應予維持。

鄭州市中級人民法院判決:駁回上訴,維持原判。

評析

1.關于房屋轉讓協議書的定性 判斷系爭合同的效力問題,首先應當明確該合同的合同性質,才能準確適用相關法律規范。

本案中,羅鳳仙作為其單位的一名職工,因其特別的身份獲得了從本單位以成本價格購置一套住房的權利,對于該權利羅鳳仙并沒有放棄,而是表達了購房的意愿。雖然系爭房屋當時尚未竣工,但該房屋的位置、樓層、面積等基本價值要素已經大致確定,具備了比較明確的經濟價值。此時,雖然羅鳳仙沒有獲得該房屋的所有權,但取得房屋所有權的過程已經開始,一旦條件成熟或者期限屆至,即可獲得該權利。當事人所處的這種法律地位構成了對該房屋所有權的期待權,具有一定的經濟價值,可以成為交易的客體,如可以處分、抵押、繼承。根據原、被告雙方簽訂的協議內容,被告在收取原告一定轉讓費后,將其享有的購房資格轉讓給原告,由原告以被告的名義辦理相關購房手續,承擔該房屋的所有集資費用,被告在獲得房屋所有權證書后轉讓給原告。從該協議內容可以看出,被告將其對系爭房屋所有權的期待權轉讓給原告,并繼續承擔向出賣人支付價款的義務,原告享有了在被告支付全部價款后,取得房屋所有權的權利。這非常類似于期房、未來物的買賣。根據民法通則第七十二條第二款及其解釋、合同法第一百三十三條及其解釋的規定,只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權,就達到了買賣合同的目的,無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。因此,房屋轉讓協議書應當視為當事人有權處分的合同看待。

2.房屋轉讓協議書的效力問題 城市房地產管理法制定于我國實行市場經濟之初,其立法宗旨側重于對房地產開發和交易行為的規范。而合同法的立法指導思想奉行鼓勵交易的原則,盡量承認合同的效力。合同法司法解釋也都延續了此指導思想和原則。因此,本案應適用合同法及有關司法解釋。

根據合同法解釋(二)第十四條的規定,違反法律、行政法規的強制性規定指的是違反效力性強制性規定。城市房地產管理法第三十七條第六項的規定,主要是基于房地產在來源不清、歸屬不明的情況下進入市場流通,不利于市場秩序的維護和國家對房地產轉讓的管理監督。本案中系爭房屋的所有權并不存在來源不清、歸屬不明的情況,且該規定不屬于效力性規范,違反此規定的合同不應當認定為無效。

從法律適用的后果來講,原告趙麗和被告羅鳳仙買賣房屋的意思表示真實一致,如果原、被告雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》被認定為無效,房屋買受人趙麗履行合同所付出的努力和機會成本將得不到充分的保護,而出賣人羅鳳仙卻從自己的反悔中得到了不合理的利益,違背了“任何人不能從自己的過錯中獲得利益”的法理,損害了誠實信用原則。同時,如果這類合同被認定為無效,還會助長出賣人的投機心理,進而影響交易穩定性和社會風氣。

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